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房地产新人基础知识——房地产产品篇【1】

天蝎座少帅 天蝎座少帅 发表于2013-04-19 14:15:56 浏览1024 评论0

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1. 期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证(或竣工验收合格可以直接入住使用)为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

2. 现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证(或已经竣工验收合格并交付使用)的商品房,与消费者签订详尽的商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

3. 准现房 

准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

4. 毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

5. 成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。内墙面为普通仿瓷涂料、客厅楼地板为普通瓷砖、普通铝合金窗、普通胶合板门

6. 商品房

是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋

7. 二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房,办完产权证后,再次上市买卖,这些都称为二手房。

8. 经济适用房

 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。

9. 房改房

房改房即为已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。在房改政策出台后,国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来,我们把为类公房称之为房改房。

10. 存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

11. 安居房?

是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房,优先出售给无房户、危房户和住房困难户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入房价)、1%-3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

12. 廉租住房

    是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

13. 尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

14. 烂尾房

指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。

15. 城市居住区

一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000~50000人相对应。

16. 居住小区

一般称小区,被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000~15000人相对应。

17. 组团

一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应。

18. 单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

19. 居住单元

是指一个单元里有几户。俗称:一梯两户、一梯四户等。

20. 七通一平

通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地

21. 三通一平

通水、通电、通路、平整土地

22. 建筑小品

指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物的统称。

23.   所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

24. 居住小区总用地

是包括住宅总用地,公共建筑设施总用地,道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

25. 住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

26. 建筑用地面积

指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积,不包括代征的面积。

27. 建筑基底面积

是指建筑物首层的建筑面积。

28. 总建筑面积(平方米)

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

29. 住宅的建筑面积

房屋的建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。包括使用面积、辅助面积和结构面积。

30. 结构面积

结构面积是指构成房屋承重系数,分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。

31. 使用面积

住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

32. 套内建筑面积

房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门范围内的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

33. 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

34. 公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积

35. 共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

36. 公用建筑面积分摊系数

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

37. 公用建筑面积的分摊原则是什么?

公用建筑面积分摊的原则有以下三点:①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

 

38. 哪些公用面积应分摊?

   电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 

39. 哪些公用面积不能分摊?

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

40. 计算全部建筑面积有哪些?

1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2)屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2、20米以上部位计算建筑面积。

3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2、20米以上的,按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2、20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2、20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。

6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8)与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

9)建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2、20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。

11)有柱或有围护结构的门廊,门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14)依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2、20米以上部分的外围水平面积计算。

15)有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

41. 计算一半的建筑面积有哪些

1)有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2)独立柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3)未封闭的阳台,按其水平投影面积一半计算面积。

4)建筑物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5)建筑物间有顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半计算面积。

42. 不计算建筑面积的有那些?

43.     1)空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。    

2)检修、消防等室外爬梯。    

3)没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。    

4)建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。    

5)舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。    

6)建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台

44. 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

45. 套内使用面积

套内使用面积是指每套住户门以内除墙体厚度外全部净面积的总合。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、厕所、卫生间、贮藏室、壁柜等,不包括阳台和吊柜。跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的总和计入使用面积。 不包含在结构面积以内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 内墙面装修厚度均计入使用面积。

46. 建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

47. 建筑密度

即建筑覆盖率,居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

48. 使用面积系数K1(%)

使用面积系数=总使用面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。

49. 居住面积系数K2(%)

居住面积系数=总居住面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。

50. 房屋的产权面积

房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县(市)房产行政主管部门登记确权认定。目前,我市房产管理局测绘队测绘并登记的面积,是唯一合法有效的面积,也是房屋产权证上产权登记面积。

51. 房屋预测面积 

预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。

52. 房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

53. 面积误差比

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)×100%÷合同约定面积

54. 合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式?

面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; 

2)   面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业并当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。 

①买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。 

②产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 

55. 规划形态

是指这一项目的具体建筑构成,譬如一个项目一共由几栋楼宇组成,每栋楼宇的使用性质是什么,单栋楼宇的地上有几层,地下有几层,每一层的具体用途是什么。

56. 绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),不应包括屋顶、晒台的人工绿地

57. 绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。屋顶花园的绿化可以包括在内,树冠张开的面积可以全算

58. 日照间距

就是前后两栋建筑之间,根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算,一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面,能被太阳照到的高度为依据,日照时间标准的下限是保障冬至日居民的窗户能享受一小时的日照。

59. 销售率(去化率)

指售出的户数占可销的总户数的比例。

60. 得房率

是指可供住户支配的面积与每户建筑面积(包括公用部分面积)之比。即套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。

61. 公共能耗费

是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗,被称为公共能耗,由此所产生的费用为公共能耗费。

62. 日照间距

指前后两排房屋之间,为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于两小时的满窗日照而保持的最小间隔距离

63. 商品房预售

商品房预售也称楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。

64. 商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

65. 商品房现售应符合哪些条件

l)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押;

2)持有建设工程规划许可证;

3)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确立施工进度和竣工交付时间;

4)同金融机构已经签订预售款监管协议;

5)经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证证明,向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

66. 建筑高度分类

低层房屋:小于等于10米,1—3层。

多层房屋:介于10米—24米之间,4—8层。

小高层房屋:8—12米、13层。

高层房屋:15—24层米,大于24米。

超高层:24层以上。


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